A fazenda vai passar para os filhos? O que a lei permite na partilha, na doação com usufruto e na holding

A fazenda pode ser dividida entre os herdeiros, mas não em qualquer tamanho. A lei proíbe dividir o imóvel rural em área menor do que o módulo calculado para ele (área que o Incra calcula para o imóvel) ou a fração mínima de parcelamento (FMP, a menor área em que o imóvel pode ser desmembrado), prevalecendo a de menor área. A partilha (a divisão da herança) também depende dos documentos da terra e do imposto estadual sobre herança e doação (ITCD). Situação em 23 de outubro de 2026.

O que acontece se nada for feito

Aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros (Código Civil, art. 1.784). Até a partilha, o direito deles sobre a propriedade e a posse "será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio" (art. 1.791, parágrafo único).

O inventário (a apuração dos bens, das dívidas e dos quinhões, as partes de cada herdeiro) deve ser instaurado em dois meses da abertura da sucessão e concluído nos doze seguintes, prazos que o juiz pode prorrogar (Código de Processo Civil, art. 611).

O ITCD tem prazo próprio. Na herança, a declaração é devida em até 60 dias do óbito (Regulamento do Código Tributário de Goiás, RCTE, art. 387, § 2.º, I). O atraso gera multa de 10% do imposto devido, se passar de 60 dias, e de 20%, se passar de 120 (Código Tributário do Estado de Goiás, CTE, art. 89, I e I-A). A norma não diz de quando o atraso conta.

A terra pode ser dividida, mas não em qualquer tamanho

O Estatuto da Terra veda dividir imóveis rurais "em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural". Isso vale também na sucessão e nas partilhas judiciais ou amigáveis (Lei 4.504/1964, art. 65, § 1.º). A Lei 5.868/1972 fixa o critério: nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido "em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento", "prevalecendo a de menor área" (art. 8.º). O ato que desrespeita o limite é nulo. O tabelião não pode lavrar a escritura, nem o cartório registrá-lo (art. 8.º, § 3.º).

O limite tem quatro exceções (art. 8.º, § 4.º):

• a anexação a imóvel confrontante (vizinho), se o que sobra mantém a FMP;
• a regularização fundiária de interesse social;
• o imóvel de agricultor familiar (Lei 11.326/2006);
• o imóvel incorporado à zona urbana.

Só o caso concreto diz se alguma se aplica.

Os índices são do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e variam por município. No Anexo IV da Instrução Especial 5/2022, Anápolis tem FMP de 2 hectares e módulo fiscal de 16 hectares, que apenas classifica o imóvel por tamanho (art. 12). O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR, documento do Incra que identifica o imóvel) traz a FMP (Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial de Goiás, CNPFE, art. 1.074).

Frações ideais, estremação e venda

Se cada herdeiro recebe uma parte ideal (um percentual do todo), a fazenda segue inteira, em condomínio. Se a escritura descrever essa parte com localização certa, o oficial do registro de imóveis pode ver desmembramento disfarçado. O CNPFE veda o registro de alienação voluntária de frações ideais "com localização, numeração e metragem certas" que caracterizem desmembramento irregular (art. 1.079).

Com herdeiro menor ou incapaz, o inventário por escritura (feito no cartório, sem processo judicial) exige o quinhão dele em parte ideal de cada bem e parecer favorável do Ministério Público (Resolução 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça, CNJ, art. 12-A).

Se os herdeiros ocupam parcelas separadas há pelo menos cinco anos, é possível a estremação (matrícula própria para cada parcela, a ficha do imóvel no cartório). Ela exige a anuência (concordância) dos confrontantes e o respeito à FMP (CNPFE, arts. 1.116 e 1.117).

O herdeiro "pode sempre requerer a partilha" (Código Civil, art. 2.013). Os bens "insuscetíveis de divisão cômoda" que não couberem no quinhão de um só herdeiro serão vendidos judicialmente, salvo acordo para adjudicá-los a todos. O herdeiro ou o cônjuge sobrevivente pode requerer a adjudicação (ficar com o bem), repondo aos outros a diferença em dinheiro, após avaliação atualizada (art. 2.019 e § 1.º).

A reposição pode ter custo tributário. O valor atribuído a um herdeiro acima de sua fração ideal é excedente de quinhão, e a lei goiana o inclui entre as doações (CTE, art. 72, § 2.º, II, e § 6.º). O registro de imóveis pede o comprovante do imposto sobre o excedente, calculado pela avaliação da Secretaria da Economia (CNPFE, art. 811, §§ 2.º e 3.º).

Documentos da terra e georreferenciamento

Nenhuma partilha de imóvel rural pode ser homologada sem o CCIR, apresentado com a prova de quitação do ITR (imposto federal sobre a propriedade rural) dos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa do art. 20 da Lei 9.393/1996 (Lei 4.947/1966, art. 22, §§ 2.º e 3.º). Em Goiás, o desmembramento pede o último CCIR quitado e a certidão negativa do ITR válida ou as guias dos cinco últimos exercícios (CNPFE, art. 1.083).

Georreferenciar é descrever o contorno do imóvel por coordenadas, com certificação do Incra (Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3.º e 5.º). Ela se torna obrigatória para o registro "em qualquer situação de transferência de imóvel rural", "nos prazos fixados por ato do Poder Executivo" (art. 176, § 4.º). A lei não diz expressamente se a partilha por morte conta como transferência.

O Decreto 12.689/2025 fixou o início dessa exigência em 21 de outubro de 2029, mas o decreto é objeto de disputa judicial. Uma decisão provisória de 2026, que ainda pode mudar, restringiu seus efeitos conforme a área do imóvel. Para parte dos imóveis, a exigência pode já estar valendo. Só o cartório do imóvel informa o que pede hoje.

O ITCD em Goiás: base, alíquota e escritura

Para imóvel em Goiás, o ITCD incide sobre a herança e a doação (CTE, arts. 72 e 73). A base de cálculo é o valor de mercado do bem na data da declaração (art. 77). O valor do imóvel rural não pode ser inferior ao total declarado pelo contribuinte para o lançamento do ITR (art. 77, § 6.º, II), nem aos valores do formal de partilha e da escritura (§ 8.º).

As alíquotas (percentuais do imposto) sobem por faixa de valor, de 2% a 8% (art. 78; teto fixado pela Resolução do Senado Federal 9/1992). Na herança, vale a alíquota da abertura da sucessão (Lei Complementar 227/2026, art. 156, § 1.º, I). Se a herança não tiver dinheiro, título ou ação negociável bastante, a lei admite até 48 parcelas mensais ou 8 semestrais, com valor mínimo fixado em regulamento (art. 84, § 3.º, II).

A Resolução 695, de 26 de agosto de 2026, do CNJ, deu ao art. 15 da Resolução CNJ 35/2007 a regra de que a lavratura da escritura de inventário "não se condiciona à comprovação do prévio recolhimento" do imposto. O imposto continua devido. O CTE consolidado já registra que o pagamento prévio à escritura de inventário (art. 84, § 2.º, IV) ficou sem aplicação. Já o CNPFE consultado em outubro de 2026 ainda dispõe que o "recolhimento integral ou o parcelamento" vem antes da lavratura (art. 402). Ele manda o oficial do registro de imóveis exigir quitação, parcelamento com garantia real ou desoneração (art. 811). Confirme no tabelionato e no registro de imóveis da comarca.

A Lei Complementar 227/2026 trouxe normas gerais para o ITCMD, o nome nacional do imposto, mas não substitui a lei goiana. E aumento de tributo exige anterioridade (só vale depois de certo prazo; Constituição, art. 150, III).

Doar em vida com reserva de usufruto

Com o usufruto, o doador continua com o uso e os frutos da terra; se bastam para a subsistência dele, depende do caso. A doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que lhe cabe por herança (Código Civil, art. 544). Ela é nula no que exceder a parte de que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade (art. 549). É nula também a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548).

O coerdeiro que discorda pode pedir a redução do que exceder a parte disponível (art. 2.007). Ele pode exigir a colação (que iguala as legítimas, as partes reservadas aos herdeiros), pelo valor atribuído no ato da doação (art. 2.004), salvo se o doador determinou que a doação saísse da parte disponível (art. 2.005).

Doar não elimina o ITCD, e a declaração é entregue antes da lavratura da escritura (RCTE, art. 387, § 2.º, II). Se o doador reserva direito real, a base é o valor de mercado integral do bem (CTE, art. 77-B, IV). A extinção do usufruto não gera novo imposto (art. 80, § 1.º, III).

No imposto de renda, a herança e a doação em adiantamento da legítima podem ser avaliadas pelo valor da declaração de bens do doador ou do falecido, ou pelo de mercado. Se a transferência for feita a valor de mercado, a diferença a maior em relação ao valor que constava da declaração de bens é tributada (Lei 9.532/1997, art. 23, caput e § 1.º).

Holding rural: quando serve e quando só custa

Na holding rural, uma sociedade passa a ser dona da terra, e os herdeiros recebem quotas (partes do capital social) em vez de hectares. Ela serve para organizar quem decide (sócios, administração, voto) numa família com vários herdeiros e operação em curso. Para um só imóvel e um só herdeiro, pode ser só custo. O desenho geral da estrutura está na área de Planejamento Patrimonial.

Na integralização (a entrega do imóvel para formar o capital), o ITBI (imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis) não incide sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A regra tem uma exceção: se a atividade preponderante dela for a compra e venda desses bens, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil (Constituição, art. 156, § 2.º, I). A preponderância se mede pela receita dos dois anos anteriores e dos dois seguintes (Código Tributário Nacional, CTN, art. 37, § 1.º). Se o arrendamento rural é locação, depende do contrato e dos fatos. O Supremo Tribunal Federal decidiu que a imunidade "não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado" (RE 796.376, Tema 796).

Se a integralização é feita pelo valor de mercado, a diferença a maior é ganho de capital (Lei 9.249/1995, art. 23, § 2.º). A doação das quotas paga ITCD sobre o patrimônio líquido ajustado a valor de mercado em balanço especial, mais o aviamento (o valor do negócio em funcionamento), que a lei não acrescenta em certos casos (CTE, art. 77-B, II e § 4.º). A holding muda o que se transmite e não afasta o imposto.

E o arrendamento em curso?

A morte do dono não consta entre as causas de extinção do arrendamento (aluguel da terra para produzir) no Decreto 59.566/1966, art. 26. Partilhado o imóvel, qualquer herdeiro pode retomar a sua parte, obedecendo ao decreto. O arrendatário tem direito à renovação quanto às partes dos herdeiros que não querem a retomada (art. 23).

Na parceria agrícola (em que dono e produtor dividem o resultado da safra), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a morte do parceiro outorgante (quem cedeu a terra) não extingue o contrato. Os herdeiros retomam o imóvel ao término dele, observados o prazo de notificação e as hipóteses legais (REsp 1.459.668/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 05/12/2017). Veja o checklist do arrendamento e da parceria.

Atualização (23/10/2026): conteúdo conferido nas fontes oficiais nesta data. Regras de cartório, imposto sobre herança e doação e georreferenciamento rural mudam com frequência; confira a regra vigente no cartório do imóvel e na Receita Estadual antes de agir.

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