Inventário com fazenda, sítio ou chácara: quais documentos da terra podem travar a partilha?

No inventário com imóvel rural, a lei proíbe homologar a partilha (confirmar a divisão dos bens) sem duas provas. A primeira é o CCIR, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). A segunda é a quitação do ITR, o imposto federal sobre a propriedade rural, dos últimos cinco exercícios (anos de referência do imposto), conforme a Lei 4.947/1966, art. 22, §§ 2.º e 3.º. Outro prazo corre ao lado. A declaração do ITCD, o imposto estadual sobre herança e doação, é devida em até 60 dias da morte (situação em outubro de 2026).

Se o imóvel não tem matrícula, veja também o checklist da usucapião rural.

1. Matrícula e descrição da área

• Há matrícula (a ficha do imóvel no cartório) em nome de quem faleceu, com certidão atualizada de propriedade e ônus (dívidas e restrições sobre o imóvel, como hipoteca e penhora)? A escritura pública, feita no tabelionato, exige a matrícula (Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial de Goiás, o Código de Normas de Goiás, art. 399, V). A declaração do ITCD, por sua vez, pede documento dos últimos 180 dias (Instrução Normativa 1.564/2023-GSE, Anexo II, item 2.2).
• A área está descrita por georreferenciamento, isto é, pelas coordenadas dos limites do terreno? Isso importa se a partilha desmembra (separa em partes) a fazenda. Ao abrir matrícula rural, o Código Nacional de Normas, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pede a descrição do perímetro com coordenadas. Nos casos do art. 176, §§ 3.º a 5.º, da Lei 6.015 (Lei de Registros Públicos), pede também a certificação do Incra (Provimento CNJ 149, art. 440-AQ, III).

2. Incra e Receita

• O CCIR do último exercício está emitido? A escritura o exige (Resolução CNJ 35/2007, art. 22, h; Código de Normas de Goiás, art. 399, VIII). O Incra o emite (Provimento CNJ 149, art. 440-AQ, IV, b, 1). Confira no site do Incra o exercício e o prazo.
• O ITR dos cinco últimos exercícios está quitado e comprovado? Há ressalva para os casos do art. 20 da Lei 9.393/1996 (Lei 4.947, art. 22, § 3.º). O registro também exige a prova (Lei 9.393, art. 21). E o ITR em atraso de quem faleceu recai sobre o sucessor (quem recebe a herança) até o limite do quinhão, a parte de cada herdeiro (Código Tributário Nacional, art. 131, II).
• O cadastro do imóvel no Incra será atualizado para o nome dos herdeiros (Lei 5.868/1972, art. 2.º, § 3.º)? Confirme o prazo no Incra.

3. Ambiental

• Há recibo de inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural)? A declaração do ITCD o pede (Instrução Normativa 1.564/2023-GSE, Anexo II, item 2.4). Pela lei, o cadastro não serve como título de propriedade nem de posse (Lei 12.651/2012, art. 29, § 2.º).

4. A partilha da terra

• Qual é o módulo rural (a área da propriedade familiar, fixada por região e tipo de exploração)? E qual é a fração mínima de parcelamento (a menor área em que a lei permite dividir o imóvel)? Nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima, prevalecendo a menor. O ato que viola a regra é nulo, sem validade (Lei 5.868/1972, art. 8.º, caput e § 3.º). A regra alcança as partilhas (Lei 4.504/1964, art. 65, § 1.º). Os índices de cada município constam da Instrução Especial Incra 05/2022, Anexo IV. A mesma lei prevê exceções (art. 8.º, § 4.º), como a do agricultor familiar, definido pela Lei 11.326/2006.
• A terra não admite divisão cômoda (sem perder valor ou utilidade) nem cabe no quinhão de um só herdeiro? Nesse caso, ela é vendida judicialmente, salvo acordo para adjudicá-la a todos. Mas um ou mais herdeiros podem pedir a adjudicação (ficar com o bem), repondo aos outros, em dinheiro, a diferença, após avaliação atualizada. Havendo mais de um pedido, há licitação, disputa entre os interessados (Código Civil, art. 2.019). O excedente de quinhão é o valor atribuído ao herdeiro acima da parte a que ele tem direito. Ele é fato gerador do ITCD de Goiás, o fato que faz nascer o imposto (Código Tributário Estadual, CTE, art. 72, § 2.º, II, e § 6.º). Para o registro, o excedente é medido pela avaliação do Fisco estadual e não pelo valor dado pelos interessados (Código de Normas de Goiás, art. 811, § 3.º).

5. ITCD de Goiás

• A declaração será entregue em até 60 dias da morte (Regulamento do CTE, art. 387, § 2.º, I)? Se o atraso na entrega passar de 60 dias, a multa é de 10% do imposto. Se passar de 120, é de 20% (CTE, art. 89, I e I-A). O prazo da declaração é distinto do prazo de dois meses para abrir o inventário (Código de Processo Civil, CPC, art. 611).
• A base de cálculo, o valor sobre o qual o imposto é calculado, é o valor de mercado na data da declaração. No imóvel rural, ela não pode ser inferior ao valor total declarado no ITR (CTE, art. 77, caput e § 6.º, II). As dívidas do espólio (o conjunto dos bens e das dívidas de quem morreu) até a abertura da sucessão, que é o momento da morte, são deduzidas (§ 7.º). As alíquotas, os percentuais do imposto, são progressivas, de 2% a 8%, por faixa de valor (art. 78).
• Para o imóvel rural, a instrução normativa pede ainda a declaração do ITR mais recente, fatura de energia, arquivo KML (mapa digital) das divisas e foto georreferenciada das benfeitorias, as obras e melhorias feitas na terra (Anexo II, item 2).
• O monte a partilhar não tem dinheiro, título ou ação negociável em quantia suficiente para pagar o imposto? Nesse caso, o imposto pode ser dividido em até 48 parcelas mensais ou 8 semestrais, com valor mínimo fixado em regulamento (CTE, art. 84, § 3.º, II). Para registrar a escritura com o imposto parcelado, o Código de Normas de Goiás pede garantia real, isto é, um bem dado em garantia (art. 811, § 6.º).

6. Na Justiça ou no cartório (via judicial ou extrajudicial)

• Há testamento ou herdeiro incapaz (como o menor de idade)? O CPC manda fazer o inventário na Justiça (art. 610). A Resolução CNJ 35/2007 admite a escritura em dois casos. Com herdeiro incapaz, a escritura é admitida se o quinhão dele for pago em parte ideal em cada bem (uma fração de cada bem) e houver parecer favorável do Ministério Público (art. 12-A). Com testamento, só nas condições do art. 12-B, entre elas autorização do juízo em sentença transitada em julgado, da qual não cabe mais recurso.
• Todos os herdeiros são capazes, concordam e têm advogado? O inventário pode ser feito por escritura pública (CPC, art. 610, §§ 1.º e 2.º), mesmo com dívidas do espólio (Resolução CNJ 35/2007, art. 27).

7. A fazenda em funcionamento durante o inventário

• Quem administra até o inventariante (a pessoa nomeada para conduzir o inventário) assumir o cargo, prestando compromisso? O administrador provisório representa o espólio. Ele traz ao acervo, o conjunto de bens do inventário, os frutos desde a abertura da sucessão, ou seja, o que a terra rende. Ele também responde por dolo, de propósito, ou por culpa, por descuido (CPC, arts. 613 e 614).
• Há arrendamento em vigor (a terra cedida a outra pessoa para explorar, mediante pagamento)? Partilhada a terra, qualquer herdeiro pode retomar a sua parte, nos termos do decreto. O decreto prevê notificação ao arrendatário (quem explora a terra) até seis meses antes do vencimento. O arrendatário tem direito à renovação quanto às partes dos herdeiros não interessados na retomada (Decreto 59.566/1966, arts. 22, § 2.º, e 23).
• Há dívida rural em nome de quem faleceu? Antes da partilha, o credor pode pedir ao juízo do inventário o pagamento das dívidas vencidas e exigíveis, isto é, que já podem ser cobradas (CPC, art. 642). Veja o checklist do crédito rural e do FCO. FCO é o Fundo Constitucional de Financiamento do Centro-Oeste.
• Um herdeiro já explora a terra? Quem está na posse traz ao acervo os frutos que recebeu, com reembolso das despesas necessárias e úteis (Código Civil, art. 2.020). No inventário judicial, o juiz pode, em decisão fundamentada, antecipar a um herdeiro o uso e a fruição (o direito de aproveitar os frutos) de um bem. Esse bem integrará a cota dele ao fim, com os ônus e bônus (custos e vantagens) desde o deferimento (CPC, art. 647, parágrafo único).

Como ler o seu resultado

• Sem matrícula, CCIR ou prova do ITR (seções 1 e 2): a partilha pode travar.
• Dúvida na seção 4: confira a fração mínima no Anexo IV da Instrução Especial Incra 05/2022 e pergunte ao cartório o que ele exige.
• Prazo de 60 dias da seção 5 vencido ou perto de vencer: procure um advogado.
• Testamento, incapaz ou desacordo (seção 6): o inventário pode ter de ser feito na Justiça.
• Arrendamento, dívida rural ou herdeiro na terra (seção 7): reúna os contratos e peça orientação antes de vender ou entregar a terra.

Leia também: a sucessão da fazenda: partilha, fração mínima, doação e holding e usucapião de imóvel rural.

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