Dá para fazer a usucapião no cartório? O passo a passo, da ata notarial ao registro

A usucapião (a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, nas condições da lei) pode ser pedida direto no cartório de registro de imóveis, sem processo. A lei exige advogado, e o pedido só termina em registro se os documentos estiverem em ordem e não houver oposição do Poder Público ou de outro interessado com motivo. O cartório é uma opção: dá para ir direto à Justiça, e a rejeição no cartório não fecha essa porta. Situação conferida em 18 de outubro de 2026.

Cartório ou Justiça: quando o cartório serve

O pedido é feito por advogado, ou por defensor público, ao cartório de registro de imóveis da área do imóvel (ou da maior parte dele). As regras estão na Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos (LRP), art. 216-A, e no Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o código nacional de normas dos cartórios, art. 399. A escolha entre cartório e processo é dos interessados (§ 2º), e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a ação independe de pedido prévio no cartório (REsp 1.824.133/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 11/02/2020; REsp 1.796.394/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 24/05/2022). São decisões de turma, sem força obrigatória para os demais casos.

A modalidade de usucapião (prazos e requisitos de cada uma) e sua base legal vão no pedido (CNJ, art. 400, I). Ocupar o imóvel por mera permissão ou tolerância não cria posse (Código Civil, art. 1.208). Se restarem dúvidas ou faltarem documentos, o oficial (o responsável pelo cartório) rejeita o pedido (CNJ, art. 414, § 2º). O cartório deixa de servir em três situações:

• Imóvel do governo (bem público). Não se admite o reconhecimento no cartório (CNJ, art. 399, § 4º).
• Ressalva ou oposição do Poder Público. O procedimento é encerrado e vai ao juiz (CNJ, art. 412, § 3º).
• Impugnação com motivo (oposição ao pedido) de titular, vizinho ou terceiro. O caso vai ao juiz (LRP, art. 216-A, § 10).

Primeiro passo: a ata notarial

A ata notarial é o documento em que o tabelião de notas registra o que constatou sobre o imóvel e a posse (LRP, art. 216-A, I). É feita pelo tabelião do município do imóvel, ou da maior parte dele (CNJ, art. 402; Lei 8.935/1994, art. 9º). Reúne imagens, documentos, gravações e testemunhos, e não só o que o requerente (quem pede a usucapião) declara (art. 402, § 2º). Não declara a propriedade: só instrui o pedido (§ 3º).

Segundo passo: planta e memorial descritivo

A planta é o desenho do imóvel, e o memorial descritivo, a descrição escrita dos limites. Os dois levam a assinatura de profissional habilitado, com prova da Anotação ou do Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT, que liga o profissional ao trabalho), e a dos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e na dos vizinhos, ou dos ocupantes a qualquer título, com firma reconhecida (LRP, art. 216-A, II; CNJ, art. 401, II e § 6º).

• Titular registral falecido (o dono que consta na matrícula). Os herdeiros legais podem assinar a planta com escritura pública que declara os únicos herdeiros e nomeia o inventariante, quem administra a herança (CNJ, art. 409). A notificação dos herdeiros que não assinam se confirma com o cartório.
• Imóvel sem registro anterior. O pedido informa que não há matrícula nem transcrição (CNJ, art. 400, IV), e a matrícula é aberta com o registro (art. 417). Em Goiás, a planta de imóvel sem origem registrária deve ter ao menos três pontos georreferenciados (Código de Normas do Foro Extrajudicial de Goiás, art. 1.229).

Terceiro passo: o restante da documentação

• Documentos da posse. Justo título (documento que indica a origem da posse, como contrato ou recibo de compra) ou outros que mostrem origem, continuidade, tempo de posse e a sequência de quem possuiu antes (CNJ, art. 401, III), como o pagamento de impostos e taxas (LRP, art. 216-A, IV). Se faltarem, cabe justificação administrativa, em que a posse é provada diante do oficial (LRP, art. 216-A, § 15).
• Certidões dos distribuidores. Certidões negativas (sem ação contra a posse) da Justiça Estadual e da Federal, emitidas nos últimos 30 dias, em nome do requerente, do proprietário e dos demais possuidores, com cônjuges ou companheiros (LRP, art. 216-A, III; CNJ, art. 401, IV). Goiás exige também as criminais e as de segundo grau (dos tribunais) e, sendo alguma positiva (com ação), certidão narrativa, que explica o processo (art. 1.177, IV e § 1º).
• Procuração com poderes especiais. Do requerente e de seu cônjuge ou companheiro ao advogado (CNJ, art. 401, VI).
• Certidão de natureza urbana ou rural. Dos órgãos municipais ou federais, emitida até 30 dias antes do pedido (art. 401, VIII). O imóvel rural tem exigências próprias para o registro (art. 416).
• Declaração de anuência, em Goiás. O art. 1.177, IX, pede declaração de concordância expressa (anuência) de proprietários, confrontantes ou ocupantes. O Provimento nacional não a prevê e a lei admite o silêncio como concordância. Confira a exigência com o cartório antes de entregar o pedido.

Quarto passo: o pedido e a prenotação

O advogado entrega o pedido (CNJ, art. 400), e o oficial abre o procedimento. A prenotação (o lançamento do título no protocolo, que fixa a ordem de prioridade) fica prorrogada até o acolhimento ou a rejeição (LRP, art. 216-A, § 1º).

O oficial pode fazer ou pedir diligências (providências para esclarecer dúvidas) (LRP, art. 216-A, § 5º). O prazo "eventualmente concedido" para documentação complementar conta-se do primeiro dia útil depois do e-mail ao advogado (Código de Normas de Goiás, art. 1.196). As normas conferidas não fixam quantos dias esse prazo tem nem em quanto tempo o procedimento termina: isso depende de exigências, notificações e publicações. O pedido deixado parado pelo requerente pode ser arquivado, e a prenotação cancelada (CNJ, art. 406, § 2º).

Quinto passo: as notificações

Quem tem direito registrado na matrícula do imóvel ou na dos vizinhos e não assinou a planta nem concordou por documento próprio é notificado pelo oficial. Tem 15 dias para consentir, e o silêncio vale como concordância (LRP, art. 216-A, § 2º; CNJ, art. 407). A notificação deve avisar isso, e o cônjuge ou companheiro é notificado em ato separado (CNJ, art. 407, §§ 4º e 5º). As normas conferidas não dizem se os 15 dias são úteis ou corridos; na dúvida, convém contá-los como corridos.

Há duas dispensas de notificação, nenhuma automática. Se o imóvel tem matrícula com descrição precisa e a área pedida é idêntica à da matrícula, os confrontantes não são intimados (CNJ, art. 407, § 10). E o consentimento é tido como dado quando o requerente apresenta justo título que mostre relação jurídica com o titular registral, prova da quitação e certidão cível dos últimos 30 dias sem ação sobre o imóvel (CNJ, art. 410). O oficial decide em nota fundamentada, com os motivos (§ 4º). Em Goiás, os arts. 1.206 e 1.223 do Código de Normas dizem o mesmo (o segundo, pelo Provimento 196/2026).

Se o notificado não é encontrado ou está em lugar incerto, o oficial certifica o fato e o notifica por edital (aviso público), publicado duas vezes em jornal local de grande circulação, "pelo prazo de 15 dias cada um", como diz a norma. O silêncio também vale como concordância (LRP, art. 216-A, § 13; CNJ, art. 408). Em Goiás o edital pode ser eletrônico (arts. 1.214 e 1.222; LRP, art. 216-A, § 14).

Sexto passo: o Poder Público e os terceiros

O oficial avisa a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município, que têm 15 dias para se manifestar (LRP, art. 216-A, § 3º; CNJ, art. 412). O silêncio deles não impede o andamento nem o reconhecimento (§ 1º). Podem se manifestar em qualquer fase (§ 2º), e qualquer ressalva, obstáculo ou oposição encerra o procedimento e o envia ao juiz (§ 3º). O Provimento não pede que a oposição seja justificada. Depois, um edital, expedido pelo oficial e publicado pelo requerente, chama os terceiros interessados, com 15 dias para se manifestar (LRP, art. 216-A, § 4º; CNJ, art. 413).

Sétimo passo: o pedido é impugnado, rejeitado ou registrado

Houve impugnação. O oficial tenta a conciliação ou a mediação e, persistindo a impugnação, faz relatório detalhado (CNJ, art. 415 e § 1º). A lei manda enviar o procedimento ao juiz da comarca, e o requerente adapta a petição inicial ao procedimento comum. O Provimento descreve outro caminho: o oficial entrega o procedimento ao requerente, que adapta e apresenta a petição ao juízo (LRP, art. 216-A, § 10; CNJ, art. 415, §§ 2º e 3º). Nos dois casos, o pedido passa a seguir como ação judicial; qual dos caminhos o cartório adota, ele informa. O registrador não admite a impugnação injustificada, e o interessado pode suscitar dúvida, isto é, levar ao juiz a divergência com o oficial (LRP, art. 198). Em Goiás, o Código de Normas considera infundada, entre outras, a impugnação que não expõe os motivos, nem de forma resumida. O oficial a rejeita de imediato, e o procedimento segue se o impugnante não recorrer em 10 dias (art. 1.225, §§ 4º a 6º).

O pedido foi rejeitado. O oficial devolve a documentação com nota fundamentada, e a prenotação deixa de produzir efeitos, salvo suscitação de dúvida (CNJ, art. 414, §§ 2º e 4º). O requerente tem 15 dias para impugnar a rejeição diante do oficial, que pode voltar atrás ou suscitar dúvida (§ 5º). A ação de usucapião continua possível (LRP, art. 216-A, § 9º).

Estando tudo em ordem. Passado o prazo do edital, sem diligências pendentes, o oficial emite nota fundamentada aprovando o pedido e registra a usucapião (LRP, art. 216-A, § 6º; CNJ, art. 419), com nova matrícula ou, se o imóvel já é matriculado e o pedido o abrange todo, com averbação (anotação) na existente (art. 417). O reconhecimento não extingue restrições administrativas nem gravames judiciais (como penhoras) já inscritos, e o cancelamento se pede à autoridade que emitiu a ordem (art. 418).

O que se paga

Os emolumentos (as taxas dos cartórios) são tabelados pelo Regimento de Custas e Emolumentos de Goiás (Lei estadual 14.376/2002). A Corregedoria (que fiscaliza os cartórios) atualiza a tabela a cada ano (Código de Normas de Goiás, arts. 192 e 195). Somam-se ata, planta, certidões, notificações e edital, com despesas adiantadas pelo requerente (art. 1.242; CNJ, art. 423, parágrafo único), e os honorários.

O oficial não exige ITBI (imposto municipal sobre a transferência de imóvel por negócio pago, como a compra) para registrar a usucapião, porque a aquisição é originária, isto é, nasce da posse, sem passar de um dono a outro (CNJ, art. 421). É norma administrativa, referente ao ato de registro. O cartório não admite a usucapião como meio de burlar o imposto de uma compra: se o pedido usa contrato ou recibo para dispensar a notificação, exige justificar por que o negócio não foi escriturado (CNJ, art. 410, § 2º).

O que fazer antes de contratar a planta

• Reúna o que mostra desde quando e como o imóvel é possuído: recibos, contratos, impostos pagos, fotos datadas.
• Obtenha a certidão atualizada da matrícula, que mostra o titular e os confrontantes.
• Identifique os confrontantes e avalie, em cada situação, se vale conversar com eles. Quem assina a planta não precisa ser notificado (LRP, art. 216-A, § 2º).

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