Comprou de gaveta ou herdou a posse? Quando o caminho é a usucapião e quando é outro

Quem recebeu a posse de outra pessoa por contrato de gaveta (contrato particular de compra e venda, sem escritura pública nem registro), por cessão ou por herança precisa responder a três perguntas antes de falar em usucapião (a aquisição da propriedade pela posse prolongada). O que o papel prova, quem consta como dono na matrícula (a ficha do imóvel no cartório; é o dono registral) e como a posse foi exercida. Nenhum contrato de gaveta garante a usucapião. E cuidar do imóvel da família não faz do herdeiro o dono dele. Situação conferida em 18 de outubro de 2026.

Primeira pergunta: há contrato, o preço foi pago e o vendedor é o dono na matrícula?

Se as três respostas forem sim, a via própria é a adjudicação compulsória, desde que o contrato não preveja direito de arrependimento que ainda possa ser exercido, com exceções para loteamento e incorporação (Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, o CNJ, art. 440-B). Ela pode ser pedida no cartório de registro de imóveis, por advogado (Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973, art. 216-B). A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) diz que ela não depende do registro do compromisso de compra e venda. O pedido leva a notificação do vendedor, a ata notarial (registro feito pelo tabelião) com a prova do pagamento, as certidões e o comprovante do imposto municipal de transmissão (ITBI), que a adjudicação não dispensa (art. 216-B, § 1º, V).

Uma cadeia de cessões não impede o pedido, se documentada. O CNJ manda a ata trazer o histórico de todas (art. 440-G, II). Se o vendedor morreu, são notificados os herdeiros ou, havendo inventário, o inventariante (o administrador da herança; art. 440-W).

A usucapião passa a ser a hipótese a examinar quando uma das respostas é não: falta prova de que o preço foi pago, a cadeia tem etapas sem documento ("comprei de quem comprou de fulano") ou o vendedor nunca foi o dono registral e o contrato prometeu uma propriedade que ele não podia transmitir.

Segunda pergunta: o papel serve de justo título ou só mostra de onde a posse veio?

Na usucapião extraordinária, o contrato não é requisito. O prazo é de quinze anos, reduzido a dez se o possuidor estabeleceu no imóvel a moradia habitual ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo. A lei dispensa título e boa-fé, que é ignorar o vício ou o obstáculo que impede a aquisição (Código Civil, arts. 1.238 e 1.201). O papel entra como prova de quando a posse começou e com que caráter: a posse mantém o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário (art. 1.203).

Na usucapião ordinária, o prazo é de dez anos, e a lei exige justo título (o documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade) e boa-fé (art. 1.242). Há prazo menor em hipótese específica, tratada no artigo sobre as modalidades e os prazos.

Duas decisões da Terceira Turma do STJ ajudam, mas não obrigam outros juízes. No REsp 1.584.447/MS (recurso especial; Rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 09/03/2021), a falta de registro do compromisso de compra e venda não bastou para descaracterizar o justo título na ordinária; o caso era de imóvel rural e invocava o Código Civil de 1916. No REsp 2.215.421/SE (Rel. Nancy Andrighi, j. 10/03/2026), o recibo de compra e venda bastou, e a decisão admite como justo título o ato que não transmitiu a propriedade por faltar requisito, como a venda feita por quem não era dono (a non domino). Tratam de compromisso e de recibo, não de todo contrato de gaveta.

Quem tem justo título é presumido de boa-fé, mas a prova em contrário afasta a presunção (art. 1.201, parágrafo único).

O que o dono registral costuma responder

Que a posse nasceu de empréstimo ou de tolerância, o que não gera posse de dono (art. 1.208). Que o comprador sabia que o vendedor não podia vender, o que afasta a boa-fé da ordinária. Que o preço não foi pago, o que, no cartório, afasta a dispensa de notificá-lo (CNJ, art. 410, caput). Cada alegação depende de prova.

Imóvel público, financiado ou hipotecado

Imóvel público não se adquire por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único), e o cartório cientifica União, Estado e Município (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 3º). Para imóvel de banco público federal vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, o STJ aplicou a mesma regra, ainda que abandonado (REsp 1.874.632/AL, Terceira Turma, Rel. Nancy Andrighi, j. 25/11/2021). Imóvel de particular apenas financiado ou hipotecado é outra situação, que esse julgado não resolve. O gravame (a hipoteca ou outro ônus anotado na matrícula) não impede o pedido no cartório, mas a impugnação do titular dele o impede, se a conciliação falhar, pelo Provimento do CNJ (art. 411). Pela lei, a impugnação sem justificativa não é admitida pelo registrador (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 10).

Como se prova a cadeia

O Provimento 149/2023 pede documentos que mostrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse (art. 401, III). A ata notarial pode reunir imagens, documentos e depoimentos de testemunhas, mas não pode se basear só no que o requerente declara (art. 402, § 2º).

Compromisso, recibo de compra e venda e cessão de direitos estão entre os papéis que, com prova de quitação, podem dispensar a notificação do dono registral (art. 410, caput e § 1º, I e II). A quitação se prova por declaração escrita, pela quitação da última parcela ou por recibo do proprietário com firma reconhecida (§ 3º). A dispensa não é automática: o registrador (oficial do cartório) decide em nota fundamentada (§ 4º), como mostra o passo a passo do cartório. A lei não diz que a cessão de posse dispense escritura. O pedido se sustenta na prova de cada etapa, com data, assinatura e pagamento.

A soma das posses

A lei permite ao comprador somar sua posse à do vendedor (art. 1.207). A soma vale se todas as posses forem contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243). Se uma etapa da cadeia não tem título ou é de má-fé, a ordinária pode ficar inviável, e a extraordinária, que não exige título nem boa-fé, é a modalidade a examinar.

A soma não vale para a usucapião especial urbana (cinco anos, até 250 m², para moradia): a Quarta Turma do STJ não admitiu aproveitar o tempo de terceiros (REsp 1.799.625/SP, Rel. Marco Buzzi, j. 06/06/2023). A exceção legal é o herdeiro legítimo que já residia no imóvel quando a sucessão se abriu, com a morte do antecessor (Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, art. 9º, § 3º).

Terceira pergunta: a posse veio por herança?

A posse passa aos herdeiros com os mesmos caracteres (Código Civil, art. 1.206), e o herdeiro, sucessor universal, continua de direito a posse de quem morreu (art. 1.207). O tempo do falecido conta para ele, mas a posse chega com o caráter que tinha: se o falecido ocupava o imóvel por mera tolerância do dono (art. 1.208), o herdeiro não recebe posse de dono.

Usucapir contra os coerdeiros

Até a partilha, a herança é um todo unitário, e o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse é indivisível, regulado pelas normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único). Nenhum condômino pode alterar a destinação da coisa comum sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único). Por isso, os coerdeiros podem sustentar que pagar o IPTU e fazer reparos é administração em nome de todos, e não posse contra todos.

O STJ admite a usucapião entre herdeiros e condôminos: a Quarta Turma reconheceu que o herdeiro com posse exclusiva do imóvel da herança, mesmo havendo inventário, tem legitimidade e interesse para pedir, em nome próprio, a usucapião extraordinária (AgInt no AREsp 2.355.307/SP, Rel. Raul Araújo, j. 17/06/2024). O acórdão cita a Terceira Turma, que exige posse exclusiva, com ânimo de dono (a intenção de agir como dono), pelo prazo da lei e sem oposição dos demais (REsp 1.631.859/SP, Rel. Nancy Andrighi, j. 22/05/2018).

Em 2026, a mesma Quarta Turma, com o mesmo relator, não viu ânimo de dono quando o descendente ocupa o imóvel de ascendente que integra herança ainda indivisa, em contexto de administração familiar (AREsp 2.983.084/AL, j. 09/06/2026), e anotou que a usucapião entre herdeiros só se admite em situações especiais. As decisões se conciliam: quem alega precisa provar posse exclusiva, como dono e sem oposição, e a relação familiar dificulta a prova. São decisões de turma.

No cartório, em Goiás

O Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial de Goiás pede que o coerdeiro comprove que a composse (a posse em conjunto) cessou de fato e que exerce a posse com exclusividade (art. 1.192, parágrafo único). Quando o pedido soma a posse de quem já morreu, o requerente coerdeiro ou cônjuge apresenta a anuência expressa dos demais titulares de direitos hereditários e de meação (a metade do patrimônio que cabe ao cônjuge; art. 1.193, caput e § 2º, que admite escritura pública de renúncia). Sem ela, o pedido não está instruído como o Código exige. A rejeição no cartório, porém, não impede a ação de usucapião (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 9º).

A cessão de direitos da herança

A cessão de direitos hereditários exige escritura pública (Código Civil, art. 1.793). O coerdeiro não cede, por papel, a casa da herança como bem isolado: é ineficaz (não produz o efeito de transferir o bem) a cessão de seu direito hereditário sobre bem considerado singularmente (§ 2º), e também a disposição de bem do acervo, enquanto indivisa a herança, sem prévia autorização do juiz da sucessão (§ 3º). A lei fala em ineficácia, e não em nulidade. Mas quem comprou "a casa" de um herdeiro antes da partilha tem um papel ineficaz como cessão do imóvel, embora prove como a posse começou.

E o inventário e o imposto?

Se o dono registral morreu e quem possui é herdeiro dele, o imóvel integra a herança, e a transmissão se faz por inventário e partilha, tema da área de Planejamento Patrimonial. A transmissão por morte é fato gerador do ITCD, imposto estadual sobre herança e doação (Código Tributário do Estado de Goiás, art. 72). Se o dono registral morreu depois de vender, o contrato não desaparece: vale o que se disse da adjudicação.

A usucapião não serve de atalho para evitar o inventário nem o imposto. Quando o pedido se apoia em contrato ou recibo para dispensar a notificação do dono registral, o cartório exige justificar por que o negócio não foi feito por escritura pública. O registrador alerta o requerente e as testemunhas de que declaração falsa na justificação configura crime de falsidade. A norma quer impedir a burla dos requisitos legais e da tributação (CNJ, art. 410, § 2º).

O registro da usucapião, porém, não exige ITBI, porque a aquisição é originária (não vem do antigo dono; art. 421). É norma administrativa, referente ao ato de registro. Se incide imposto municipal sobre a cessão do que foi comprado de gaveta, este texto não responde: depende do negócio e da lei do município.

Atualização (18/10/2026): o Código de Normas de Goiás teve artigo da usucapião reescrito em agosto de 2026, e há projeto de reforma do Código Civil em tramitação no Senado (PL 4/2025). Confira a regra vigente.

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