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Usucapião judicial e extrajudicial

Morar há anos não basta. A posse precisa ser provada.

Casa ou lote sem escritura, sítio sem matrícula (a ficha do imóvel no cartório), imóvel comprado de gaveta, herança de que só um herdeiro cuida: a usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada, nas condições que a lei fixa. Os prazos vão de 2 a 15 anos, conforme a modalidade, e em regra nenhum deles corre a favor de quem entrou no imóvel por favor, aluguel ou empréstimo. Esta área cuida de quem quer o registro, pelo cartório ou pela Justiça, e de quem recebeu a notificação ou a citação do outro lado. Ler a matrícula e a origem da posse vem antes de planta, ata ou processo, e mostra se há via possível e qual.

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Duas posições, a mesma posse

Quem possui e quer o registro — e quem recebeu o aviso do outro lado.

Quem procura esta área chega por uma de duas posições. Na primeira, a pessoa possui o imóvel e quer o registro em seu nome: comprou de gaveta (por contrato particular, sem escritura nem registro), recebeu a posse por cessão ou herança, ficou na casa depois da separação, cuida sozinha de uma terra da família. Há duas vias: o pedido ao cartório de registro de imóveis, sem processo, e a ação na Justiça. Na segunda, o aviso chegou pelo outro lado: o proprietário que consta na matrícula ou o vizinho de divisa, o confrontante, foi notificado pelo cartório ou citado numa usucapião; ou a pessoa é ré numa ação de reintegração de posse ou reivindicatória (aquelas em que quem se diz possuidor ou dono pede o imóvel de volta) e tem a usucapião para alegar em defesa.

As posições são diferentes, mas o terreno técnico é o mesmo: a matrícula, desde quando e com que caráter o imóvel é possuído, a prova dessa posse, os confrontantes e o que cada via exige. Morar no imóvel não basta, por exemplo: a posse precisa ser exercida como dono, às claras e sem oposição. O escritório atua nas duas posições, sempre a partir da matrícula, da posse e da prova, e em causas distintas.

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Chaves antigas penduradas em fila numa tábua de madeira escura, em tons de verde

As situações

Sete caminhos — e qual serve para a sua posse

Cada modalidade tem prazo, requisitos e prova próprios, e é a natureza da posse, não o tempo de moradia, que decide se o prazo sequer começou. Errar a modalidade custa caro: a extraordinária não pede título nem boa-fé, a ordinária exige os dois, e a especial urbana só vale para área de até 250 m², usada como moradia, por quem não tem outro imóvel.

Usucapião no cartório (extrajudicial)

O pedido é feito por advogado ao cartório de registro de imóveis, sem processo (Lei de Registros Públicos, art. 216-A). O pedido leva ata notarial (o documento em que o tabelião registra o que constatou sobre a posse), planta com memorial descritivo (a descrição escrita dos limites do terreno), certidões e documentos da posse. Quem tem direito registrado e não assinou a planta, como o vizinho de divisa, é notificado e tem 15 dias; o silêncio vale como concordância. A rejeição no cartório não impede a ação.

Usucapião judicial

Se o vizinho ou o dono registrado se opõe com motivo, ou se o Poder Público faz ressalva ou oposição, o pedido sai do cartório e vai ao juiz. Também é possível ir direto à ação, sem pedido prévio no cartório, como entendeu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) em decisão de turma (REsp 1.824.133/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 11/02/2020). Na ação, em regra os vizinhos de divisa são citados pessoalmente, há edital (aviso público) para quem possa ter interesse e não foi identificado e, na especial urbana, o Ministério Público intervém. O juiz pode levar em conta o prazo da usucapião que se completa durante o processo (art. 493 do Código de Processo Civil, o CPC).

Imóvel rural: sítio, chácara e fazenda

A especial rural pede 5 anos de posse em área de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família e usada como moradia, e só vale para quem não tem outro imóvel; a extraordinária e a ordinária não têm limite de área. O registro no cartório exige documentos próprios do imóvel rural, e a exigência de georreferenciamento (descrever a área por coordenadas) mudou por decreto em 2025 e é objeto de disputa judicial, ainda sem decisão definitiva. Quem arrenda a terra, quem planta em parceria com o dono e o caseiro, em regra, não possuem como donos.

Posse comprada ou herdada

Contrato de gaveta, cessão ou herança: a posse veio de outra pessoa, e a origem decide o caminho. Com contrato, preço pago e vendedor que consta como dono na matrícula, a via que a lei desenhou é a adjudicação compulsória (a que leva o imóvel ao nome de quem comprou e pagou). Sem prova do pagamento, com etapas sem documento ou com vendedor que nunca foi o dono, a usucapião passa a ser a hipótese a examinar, e o contrato ou o recibo pode servir de justo título (documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade) ou só de prova do início da posse.

Usucapião familiar e entre herdeiros ou condôminos

A familiar pede 2 anos de posse direta (a de quem ocupa o imóvel pessoalmente) e exclusiva, em imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade o possuidor divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado como moradia, e só vale para quem não tem outro imóvel. Entre herdeiros e condôminos (donos em conjunto), é preciso provar posse exclusiva, como dono e sem oposição dos demais; cuidar do imóvel da família enquanto a herança não é partilhada, em regra, não basta.

Lote pequeno, loteamento irregular e imóvel sem matrícula

Nenhuma dessas condições afasta, por si só, a usucapião. Sobre o lote menor que o mínimo, há teses do Supremo Tribunal Federal (STF) e do STJ (Temas 815 e 985, isto é, teses fixadas para os casos iguais). Sobre o loteamento irregular, o STJ fixou tese para um setor específico do Distrito Federal (Tema 1.025), e, ao julgar, afastou a ideia de que o loteamento irregular, por si, impede a usucapião. A usucapião de imóvel sem matrícula também pode ser pedida no cartório. Cada lote depende de prova, e imóvel público nunca é usucapido. Se o problema é do bairro inteiro, o caminho costuma ser a REURB (regularização fundiária urbana).

Do outro lado: o proprietário, o vizinho e o réu em reintegração

Quem consta como dono ou é vizinho de divisa e recebe a notificação do cartório tem 15 dias para se manifestar (o silêncio vale como concordância), e a oposição com motivo leva o pedido ao juiz. Quem é citado em ação de reintegração de posse ou reivindicatória pode alegar a usucapião em defesa (Súmula 237 do STF, o resumo de um entendimento do tribunal). Mas a defesa não gera necessariamente o título para o registro: isso depende da modalidade e da via.

Quando não é usucapião. Quem pagou o imóvel, tem contrato e comprou de vendedor que consta como dono na matrícula tem, em regra, a adjudicação compulsória como via. A defesa de quem comprou de gaveta e vê o imóvel penhorado por dívida do vendedor também é dessa outra área. Quando o problema é do bairro inteiro, o caminho costuma ser a REURB, processada pelo Município, que pode alcançar também área pública, o que a usucapião nunca faz. Esses caminhos são tratados na área de Regularização Imobiliária, e não aqui. Ver Regularização Imobiliária →

Leia também: o artigo sobre a adjudicação compulsória, Paguei o imóvel inteiro e a escritura nunca saiu. E agora?

Herança e sucessão. Se o dono que consta na matrícula morreu e quem possui é herdeiro dele, o imóvel, em regra, integra a herança, que se transmite por inventário e partilha. O herdeiro que cuida sozinho do imóvel e quer usucapir a parte dos outros é outra situação, tratada na pergunta 4 das perguntas frequentes, mais abaixo. Sucessão e herança são tema da área de Planejamento Patrimonial. A usucapião não é atalho para evitar o inventário nem o imposto sobre a herança. Ver Planejamento Patrimonial →

Como funciona

Antes de escolher a via, é preciso ler a matrícula e a posse

Quase todo caso começa no mesmo lugar: descobrir quem consta como dono, desde quando e com que caráter o imóvel é possuído e o que prova isso. É essa leitura que define se o caminho é a usucapião, em qual modalidade, e se o pedido corre no cartório ou na Justiça.

Leitura da matrícula e da origem da posse

Quem consta como dono, quem são os vizinhos de divisa e como a posse começou. Atos de mera permissão ou tolerância não geram posse, e quem começou ocupando por favor ou aluguel, em regra, continua nessa condição, salvo prova em contrário.

Escolha da modalidade e da via

Extraordinária, ordinária, especial, familiar ou coletiva: a modalidade define o prazo, a área, a exigência de título e de boa-fé e a condição de não ter outro imóvel. A via, cartório ou Justiça, depende da matrícula, dos vizinhos e da prova.

Montagem da prova

Ata notarial, planta e memorial, certidões, documentos da posse ano a ano e testemunhas. A ata não pode se basear só no que quem pede declara, e nenhum conjunto de documentos garante que o pedido seja aceito.

Registro e acompanhamento

No cartório, vêm as notificações, a ciência ao Poder Público e o edital para os terceiros; se o pedido é acolhido, o oficial do cartório registra a usucapião, com matrícula nova ou averbação (anotação) na matrícula existente, conforme o caso. Na Justiça, vêm a citação, a prova e a sentença. O escritório acompanha o pedido ou o processo em cada etapa.

Advogado é obrigatório também no cartório, e o prazo da usucapião pode ser interrompido. A lei exige que o pedido seja feito por advogado, e o Provimento 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o código nacional de normas dos cartórios, admite também defensor público. A procuração precisa de poderes especiais e, em regra, o cônjuge ou companheiro também a assina. Quanto ao prazo da usucapião, ele pode ser interrompido: interrompem-no o despacho do juiz que ordena a citação numa ação do dono, se o dono a promove no prazo e na forma da lei processual, e qualquer ato inequívoco do possuidor que reconheça o direito do dono. Assinar um aluguel, por exemplo, pode ser usado contra o pedido. A interrupção só ocorre uma vez, e o prazo recomeça (Código Civil, arts. 202 e 1.244). Em decisão de turma, o STJ entendeu que a contestação do dono na ação de usucapião, por si, não interrompe o prazo (REsp 1.361.226/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 05/06/2018, caso regido pelo Código Civil de 1916).

Quando o tempo conta

Três prazos em que o silêncio tem consequência

Citação em reintegração de posse ou reivindicatória: 15 dias úteis para contestar. O prazo da contestação, a defesa no processo, é de 15 dias úteis (CPC, arts. 335 e 219; na ação possessória, o art. 564 também trata do prazo). O dia em que ele começa depende da forma da citação (art. 231) e, havendo audiência de conciliação, da audiência (art. 335, I). Na contestação, o réu deve alegar toda a matéria de defesa (art. 336), e a Súmula 237 do STF admite a usucapião entre elas. Sem contestação, o réu é considerado revel (quem não se defendeu no prazo) e presumem-se verdadeiras as alegações de fato do autor, salvo as exceções do art. 345 (art. 344). A defesa pode afastar o pedido do autor, mas dela não nasce necessariamente o título para o registro: depende da modalidade e da via, e é o advogado que define isso na contestação.
Notificado pelo cartório: 15 dias, e o silêncio vale como concordância. Quem tem direito registrado na matrícula do imóvel ou na dos vizinhos e não assinou a planta é notificado, e a notificação tem de avisar que o silêncio vale como concordância (Lei de Registros Públicos, art. 216-A, § 2º; Provimento CNJ 149/2023, art. 407, caput e § 5º). Quem discorda deve dizer que discorda, com os motivos, dentro do prazo. A oposição com motivo tira o pedido do cartório e o leva ao juiz; sem resposta, presume-se a concordância. As normas não dizem se esses 15 dias são úteis ou corridos, e na dúvida o escritório trabalha com o prazo mais curto, contado em dias corridos.
Pedido rejeitado no cartório: 15 dias para impugnar a rejeição. Se o oficial rejeita o pedido, devolve a documentação com nota fundamentada (por escrito, com os motivos). A prenotação (o lançamento do título no protocolo, que fixa a ordem de prioridade) deixa de produzir efeitos, salvo se houver suscitação de dúvida, isto é, o pedido de que o juiz decida a divergência com o oficial. Quem fez o pedido tem 15 dias para impugnar a rejeição diante do oficial, que pode reconsiderar a nota ou suscitar dúvida (Provimento CNJ 149/2023, art. 414, §§ 2º, 4º e 5º). A rejeição não impede a ação de usucapião (Lei de Registros Públicos, art. 216-A, § 9º). Na dúvida sobre a contagem, vale a mesma cautela: o prazo mais curto.

Perguntas frequentes

O que costuma ser perguntado

Em alguns casos, sim: quando os documentos estão em ordem e ninguém se opõe com motivo. A lei admite o pedido ao cartório de registro de imóveis, sem processo, mas exige advogado (Lei de Registros Públicos, art. 216-A). É uma opção: dá para ir direto à Justiça, e a rejeição no cartório não fecha essa porta. Quanto ao tempo, nenhuma das normas que o escritório examinou (a lei, o Provimento 149/2023 do CNJ e o Código de Normas de Goiás, que reúne as regras dos cartórios do estado) fixa em quanto tempo o procedimento termina. O tempo depende das exigências do cartório, das notificações, do edital e da manifestação do Poder Público. A lei dá 15 dias ao notificado, 15 ao Poder Público e 15 aos terceiros do edital para se manifestarem.

Não necessariamente. Quem não assinou a planta é notificado e tem 15 dias; se não responde, o silêncio vale como concordância, desde que a notificação tenha sido regular (Lei 13.465/2017; a regra original, do Código de Processo Civil de 2015, era o contrário). Se discorda com motivo, a impugnação (a oposição ao pedido) justificada leva o caso ao juiz, e quem pediu adapta o pedido ao procedimento comum, o das ações em geral. A impugnação sem motivo o oficial não admite, e a lei remete o interessado à suscitação de dúvida (Lei de Registros Públicos, art. 198), isto é, ao pedido de que o juiz decida a divergência com o oficial. A lei não define o que é "injustificada": em Goiás, o Código de Normas dá como exemplo a que não expõe os motivos, e o Provimento 149/2023 não faz essa distinção, o que pode gerar tratamento diferente entre cartórios. Pelo Provimento, a impugnação de credor com garantia registrada na matrícula, como a hipoteca, também encerra a via do cartório se a conciliação falhar.

Depende de três respostas: há contrato, o preço foi pago e quem vendeu consta como dono na matrícula? Se as três são sim, a via que a lei desenhou é a adjudicação compulsória, que não depende do registro do compromisso de compra e venda (Súmula 239 do STJ). Se falta prova do pagamento, se a cadeia de vendas tem etapas sem documento ou se o vendedor nunca foi o dono, a usucapião passa a ser a hipótese a examinar. Na extraordinária, o contrato não é requisito: só prova quando e como a posse começou. Na ordinária, o contrato ou o recibo pode servir de justo título, e a Terceira Turma do STJ aceitou, no caso julgado, recibo de compra e venda nesse papel (REsp 2.215.421/SE, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/03/2026). Nenhum contrato de gaveta garante a usucapião.

Depende de provar posse exclusiva, exercida como dono e sem oposição dos demais herdeiros. A Quarta Turma do STJ reconheceu a legitimidade e o interesse do herdeiro com posse exclusiva para pedir a usucapião extraordinária em nome próprio, mesmo havendo inventário (AgInt no AREsp 2.355.307/SP, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 17/06/2024). Em 2026, a mesma Turma não viu ânimo de dono (a intenção de agir como dono) no descendente (filho, neto) que ocupa o imóvel de ascendente (pai, avô), em herança ainda indivisa e em contexto de administração familiar (AREsp 2.983.084/AL, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 09/06/2026). Até a partilha, pagar o IPTU (imposto municipal do imóvel) e fazer reparos pode ser lido como administração em nome de todos, e não como posse contra todos. São decisões de turma, e a relação familiar dificulta a prova. A usucapião também não serve de atalho para evitar o inventário nem o imposto.

Nenhuma dessas condições afasta o pedido por si só, mas nenhuma garante o resultado. Sobre o lote pequeno, o STF fixou que lei que estabeleça módulos urbanos (tamanho mínimo de lote) não impede a usucapião especial urbana (Tema 815), e o STJ fixou o mesmo, para a extraordinária, em relação ao módulo de lei municipal (Tema 985). Sobre o loteamento irregular, o STJ fixou tese para os imóveis particulares de um setor de Planaltina/DF com a regularização urbanística ainda pendente (Tema 1.025), e afastou a ideia de que o loteamento irregular, por si, impede a usucapião; cada lote depende de prova. Sem matrícula, o pedido no cartório informa isso, e a matrícula é aberta com o registro; em Goiás, a planta de imóvel sem origem registrária (sem registro anterior) leva ao menos três pontos georreferenciados. Imóvel público não pode ser usucapido, e a falta de registro não faz presumir que a terra seja pública: em imóvel urbano, o STJ entendeu que cabe ao Estado provar que o terreno é dele (REsp 964.223/RN, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 18/10/2011).

Depende da modalidade. A especial urbana, a especial rural, a familiar e a coletiva exigem que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. A extraordinária e a ordinária, pelo texto da lei, não trazem essa condição. Na especial urbana e na familiar, o direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. A palavra "outro" conta: a Terceira Turma do STJ entendeu que ser dono de metade do próprio imóvel que se quer usucapir não faz incidir essa vedação (REsp 1.909.276/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/09/2022). Por isso o escritório confere a matrícula de tudo o que está em nome do possuidor, inclusive lote herdado.

Materiais

O que ler antes de decidir

Material informativo, de acesso livre, para você entender a sua situação antes da primeira conversa.

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Seu caso dá usucapião?

Que posse conta, qual modalidade examinar, o que impede o pedido e que prova reunir antes de planta, ata ou processo.

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Vai pedir usucapião no cartório? Os documentos que o pedido leva

Ata notarial, planta, certidões e prova da posse ano a ano, na ordem em que o cartório pede e com o que costuma voltar em exigência.

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Sítio, chácara ou fazenda sem escritura

Modalidade, módulo rural, georreferenciamento, certificado de cadastro do imóvel rural (CCIR), cadastro ambiental (CAR) e terra devoluta (pública): o que conferir na usucapião do imóvel rural.

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Ocupa um imóvel há anos sem escritura?

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Dá para fazer a usucapião no cartório?

O passo a passo da ata notarial ao registro, as notificações, a impugnação e os casos em que o pedido vai ao juiz.

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Quando o caminho é a usucapião, a adjudicação ou o inventário; justo título, soma do tempo de posse de quem veio antes e posse entre herdeiros.

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A sua posse

Uma leitura da matrícula e da posse muda a conversa.

Traga o que você tem: recibos, contas antigas, o contrato, a matrícula, fotos datadas do imóvel. O escritório avalia qual modalidade é possível, o que ela exige e quanto tempo de posse ela pede, antes de qualquer compromisso.

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