Checklist do Leilão de Imóvel Rural

Este checklist é complementar ao checklist geral de due diligence do arrematante e serve especificamente a quem avalia arrematar um imóvel rural em leilão. A camada rural tem exigências próprias — a mais sujeita a mudança é o georreferenciamento — que, se ignoradas, podem impedir o próprio registro da arrematação ou expor o negócio a disputas que um imóvel urbano não enfrenta. O uso recomendado é percorrer os sete blocos abaixo antes de definir o valor do lance.

1. Georreferenciamento certificado no INCRA

Na transferência de imóvel rural, identificar a área por georreferenciamento é obrigatório para o registro "nos prazos fixados por ato do Poder Executivo" (Lei 6.015, art. 176, §§ 3.º a 5.º). O Decreto 12.689/2025 fixou 21 de outubro de 2029, mas o decreto é objeto de disputa judicial, e uma decisão provisória de 2026, que ainda pode mudar, restringiu seus efeitos conforme a área do imóvel. Para parte dos imóveis, a exigência pode já estar valendo. Só o cartório do imóvel informa o que pede hoje (situação em outubro de 2026).

• O imóvel possui certificação de georreferenciamento averbada na matrícula, nos padrões do INCRA?
• O cartório do imóvel informou, por escrito, se exige a certificação do Incra para o tamanho desta área?
• Na ausência de certificação, foi avaliado o risco de o registro da carta de arrematação não poder ser concluído por esse motivo?

2. CCIR e ITR

• O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) está disponível e atualizado?
• Há prova de quitação do ITR dos últimos 5 exercícios?
• Foi verificado que os dois documentos são indispensáveis ao próprio ato de transferência do imóvel, e não meras formalidades acessórias?

3. CAR e reserva legal

• O imóvel está inscrito no Cadastro Ambiental Rural (CAR), obrigatório para todo imóvel rural?
• A área de reserva legal averbada corresponde ao percentual mínimo exigido — 20% fora da Amazônia Legal, ou, dentro dela, 80% em floresta, 35% em cerrado e 20% em campos gerais, conforme a região?
• A reserva legal está de fato preservada e averbada, e não apenas prevista no papel?

4. Arrendamento em vigor e preferência do arrendatário

• Existe contrato de arrendamento rural em vigor sobre o imóvel?
• O arrendatário foi, ou será, notificado para exercer a preferência na aquisição, dentro do prazo de 30 dias?
• Caso o arrendatário não seja notificado, está claro que ele pode requerer o imóvel depositando o preço em até 6 meses do registro da alienação — o que pode desfazer uma arrematação já consolidada?
• Havendo disputa sobre a preferência, o arrendatário explora a terra de forma direta e familiar, como o Estatuto da Terra pressupõe (Decreto 59.566/1966, art. 38, II)? A Terceira Turma do STJ negou a preferência a arrendatários que não moravam no imóvel e eram proprietários de outros imóveis rurais, em venda de fazenda em recuperação judicial (REsp 2.140.209/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/09/2025, DJEN 08/09/2025). É decisão de turma, não precedente obrigatório.

5. Restrição à aquisição por estrangeiro

• O arrematante — ou, no caso de pessoa jurídica, quem a controla — se enquadra em alguma das hipóteses de estrangeiro sujeitas a restrição: pessoa física estrangeira, pessoa jurídica estrangeira, ou pessoa jurídica brasileira controlada por capital estrangeiro?
• Sendo o caso, o limite de até 50 módulos para pessoa física estrangeira e as demais condições legais foram verificados?
• Está claro que a aquisição em desacordo com essas regras é nula de pleno direito? O STF confirmou por unanimidade, em 23/04/2026, a validade dessa restrição, inclusive quanto à equiparação de empresa brasileira de capital estrangeiro.

6. Risco de usucapião especial rural

• Há indícios de posse de terceiro sobre parte ou a totalidade do imóvel, ainda que informal?
• Essa posse, se existir, já dura 5 anos ininterruptos, em área de até 50 hectares, com moradia e produção pelo possuidor?
• Presentes esses requisitos, foi avaliado que o terceiro pode ter direito à usucapião especial rural — o que compromete a segurança da arrematação?

7. Risco de sobreposição de matrícula

• O georreferenciamento do imóvel foi conferido no sistema do INCRA (Sigef) para checar sobreposição com matrículas vizinhas?
• Havendo sobreposição não resolvida, foi avaliado o risco de litígio sobre os limites reais da área arrematada?

Como ler o resultado

Entre os sete blocos, o georreferenciamento certificado no INCRA merece prioridade: é a exigência que mais muda e a que pode travar o próprio registro da arrematação, independentemente de qualquer outra questão estar resolvida. Em seguida, arrendamento e restrição a estrangeiro pedem atenção redobrada porque não são apenas obstáculos administrativos — um arrendatário preterido ou uma aquisição irregular por estrangeiro podem desfazer a arrematação depois de consolidada, o que nenhum dos demais itens deste checklist provoca sozinho. Os blocos restantes — CCIR e ITR, CAR e reserva legal, usucapião e sobreposição de matrícula — funcionam como filtro de risco: nem sempre impedem o negócio, mas dimensionam o que pode vir depois dele.

Base legal

• Lei 10.267/2001; Decreto 4.449/2002 (georreferenciamento certificado no INCRA)
• Lei 9.393/1996, arts. 20 a 22 (CCIR e ITR)
• Lei 12.651/2012, art. 12, I e II (reserva legal)
• Lei 12.651/2012, art. 29 (CAR)
• Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra), art. 92, §§3º e 4º; Decreto 59.566/1966, art. 45 (preferência do arrendatário)
• STJ, Terceira Turma, REsp 2.140.209/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 02/09/2025, DJEN 08/09/2025 (preferência do arrendatário e exploração direta e familiar)
• Lei 5.709/1971, arts. 1º, §1º, 3º e 15 (restrição à aquisição por estrangeiro)
• STF, Plenário, ADPF 342 (improcedente) e ACO 2.463 (procedente), julgadas em conjunto em 23/04/2026, nos termos do voto do relator originário, Min. Marco Aurélio; acórdão redigido pelo Min. Gilmar Mendes, publicado em 21/08/2026 (recepção do art. 1.º, § 1.º, da Lei 5.709/1971); embargos de declaração pendentes em outubro de 2026
• Constituição Federal, art. 191 (usucapião especial rural)

Arrendamento, CAR, reserva legal, tributos e sucessão da propriedade: área de Direito Rural.

Este material tem caráter exclusivamente informativo e educativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui consulta jurídica, oferta de serviços ou promessa de resultado, e não substitui a análise individualizada de um caso concreto por advogado. Diante de um caso concreto envolvendo imóvel rural, fale com o escritório.