Quem financiou um imóvel por alienação fiduciária — que é o formato da imensa maioria dos financiamentos habitacionais no Brasil — precisa saber de uma coisa antes de precisar: a execução não corre no fórum. Ela corre no cartório de registro de imóveis, é rápida, e cada etapa fecha uma porta.
Este texto explica o caminho que a lei estabelece, o que muda em cada etapa e quais são os pontos que efetivamente sustentam uma defesa. Também esclarece uma mudança recente que tornou obsoleta a orientação que ainda circula em muitos modelos de petição.
A informação mais importante deste texto: o momento de procurar advogado é quando chega a intimação para pagar — não quando o leilão é marcado. Entre um momento e outro, a lei fecha a porta mais barata e abre apenas uma porta cara.
Etapa 1 — A intimação para purgar a mora
Diante do atraso, o credor requer ao oficial do registro de imóveis que o devedor seja intimado a pagar o que está em aberto. Essa intimação é pessoal e precisa cientificar o devedor de que, não purgada a mora, a propriedade será consolidada em nome do credor.
"Purgar a mora" significa pagar as prestações vencidas e os encargos, e com isso o contrato volta a correr normalmente. É, disparadamente, a saída mais barata — e é a única fase em que basta pagar o atraso, não a dívida inteira.
É também a etapa em que nascem os vícios mais relevantes para uma eventual defesa: intimação entregue a quem não deveria receber, edital publicado sem que a intimação pessoal tenha sido corretamente tentada, ausência de intimação do cônjuge ou de terceiro que figure no contrato, e valor cobrado a maior, com encargos que não deveriam compor o montante da purgação.
Etapa 2 — A consolidação da propriedade
Não paga a mora, o credor recolhe o imposto de transmissão e a propriedade é consolidada em seu nome, com averbação na matrícula. Aqui o cenário muda de figura.
A partir da consolidação, o devedor deixa de ter o direito de simplesmente pagar o atraso. O que a lei lhe assegura é o direito de preferência: até a data do segundo leilão, ele pode readquirir o imóvel pagando a dívida integral, acrescida de despesas, encargos e tributos — inclusive um novo imposto de transmissão, o da recompra.
Na prática, isso costuma custar múltiplos do que custaria a purgação da mora semanas antes. É por isso que a intimação, e não o leilão, é o marco que importa.
Uma orientação que ficou para trás. Por muito tempo se sustentou que o devedor poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação — o documento que formaliza a venda ao vencedor do leilão —. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos repetitivos, fechou essa porta para a alienação fiduciária: depois da consolidação, o que existe é o direito de preferência, não a purgação. Modelo de petição antigo que pede purgação tardia hoje leva à derrota — e faz perder o prazo do que ainda seria possível.
Etapa 3 — Os dois leilões
Consolidada a propriedade, o credor promove leilão público. São dois, com pisos de preço diferentes: o primeiro tem por base o valor do imóvel definido no contrato; não havendo lance suficiente, o segundo tem por base o valor da dívida e das despesas.
Se o imóvel é vendido por mais do que a dívida, a diferença pertence ao devedor. E se for vendido por menos? Aqui é preciso distinguir, porque a resposta mudou em 2023 e muita orientação ainda circula desatualizada.
No financiamento de imóvel residencial do próprio devedor, vale a chamada quitação recíproca: a dívida é considerada paga por inteiro com o leilão, mesmo que o valor arrecadado não a cubra. Fora dessa hipótese, o devedor pode continuar obrigado pelo saldo remanescente, cobrável por ação de execução. Descobrir em qual dos dois regimes o contrato se enquadra é uma das primeiras perguntas a fazer.
O que sustenta uma defesa
Nem todo inconformismo vira tese. O que a jurisprudência reconhece como fundamento para anular a consolidação ou o leilão gira, principalmente, em torno de quatro pontos:
- Vício na intimação. É o mais frequente. Intimação por edital sem esgotamento das tentativas pessoais, entrega a pessoa diversa, ausência de intimação de quem tinha de ser intimado, ou intimação que não adverte sobre as consequências.
- Valor incorreto na purgação. Cobrança de encargos indevidos infla o montante e pode inviabilizar um pagamento que o devedor faria. A conferência do cálculo apresentado pelo credor não integra o exame que o oficial do registro faz do pedido — o que significa que um erro ali dificilmente é filtrado antes de produzir efeito.
- Edital com descrição errada do imóvel. Quando a descrição equivocada leva o imóvel a ser arrematado muito abaixo do valor real — o que a lei chama de preço vil —, a alienação pode ser invalidada.
- Descumprimento dos pisos de preço previstos para cada leilão.
Já o simples descumprimento do prazo legal para realizar o leilão, isoladamente, tende a não anular o procedimento.
E quando o imóvel já foi arrematado?
A situação fica mais difícil, mas não necessariamente encerrada — depende da natureza do vício e da posição do arrematante. É um cenário em que a análise precisa ser individual, e em que a rapidez importa: quanto mais tempo passa e mais transferências ocorrem, mais complexa fica a reversão.
O que fazer ao receber a intimação
- Guarde tudo e anote a data. O envelope, o aviso de recebimento, a data em que chegou e quem recebeu. Isso vira prova.
- Confira o valor. Peça a planilha e verifique o que está sendo cobrado — não apenas o total.
- Não espere o leilão. O prazo para a resposta mais barata corre agora.
- Verifique a matrícula. Saber se a consolidação já foi averbada define em qual etapa o caso está — e, portanto, o que ainda é possível.
O escritório atua na defesa do devedor em execução extrajudicial, em pedidos de anulação de leilão e de consolidação, e também do lado de quem arremata. São causas distintas, nunca simultâneas. Fale com o escritório ou veja o checklist do que conferir ao receber a intimação.